Wohnimmobilienkredite

Wohnimmobilienkredite sind Finanzierungen an Privatkund:innen, die dem Bau, dem Erwerb oder der Sanierung von Wohnimmobilien dienen, welche selbst oder von Familienangehörigen bewohnt werden, zuweilen aber auch als Investition („Vorsorgewohnung“) dienen.

Sie sind aus mehreren Gründen im Fokus der Aufsicht:

Sie stellen einen wesentlichen Teil des Kreditbestands dar – in Österreich Ende 2024 rund € 134 Mrd., also etwa ein Drittel aller Kredite an nichtfinanzielle Unternehmen und Haushalte,
sie sind für die Kreditnehmer:innen zumeist eine der größten finanziellen Entscheidungen und für ihr Leben von zentraler Bedeutung,
kreditgetriebene Immobilienblasen haben historisch immer wieder zu Bankenkrisen geführt, die gesamtwirtschaftlich großen Schaden anrichten, so etwa ab 2008 in den USA und in europäischen Ländern wie Irland und Spanien, in den 1990er Jahren in Skandinavien, in Japan oder in Ostdeutschland.

Aus diesen Gründen haben sich auf der ganzen Welt Prinzipien durchgesetzt, die verhindern sollen, dass sich Immobilienblasen entwickeln und dass sich Kreditnehmer:innen finanziell übernehmen. In manchen Ländern sind sie gesetzlich oder regulatorisch verankert, in anderen werden sie zum Beispiel von Verbraucherschutzorganisationen empfohlen.

Aktuelle Empfehlungen der FMA zu Wohnimmobilienkrediten

In Österreich befasst sich mit dem Thema vor allem das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG), in dem unter dem Vorsitz des Bundesministeriums für Finanzen die Finanzmarktaufsicht (FMA), die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) und der Fiskalrat vertreten sind. Die FMA ist für die Umsetzung von Empfehlungen des FMSG verantwortlich. In Übereinstimmung mit der aktuellen Leitlinie des FMSG sieht die FMA derzeit folgende Kriterien als maßgeblich für eine solide Vergabe von Wohnimmobilienkrediten an:

Die Beleihungsquote sollte maximal 90% betragen;
Die jährliche Kreditbelastung sollte maximal 40% des Jahresnettoeinkommens betragen (d.h. unter Einbeziehung des 13./14. Monatsgehalts);
Der Kredit sollte nicht länger als 35 Jahre laufen.
Grundsätzlich sollten diese Regeln für mind. 80% des Neuvergabevolumens angewendet werden.
Diese Regeln sind nicht anzuwenden auf Kredite unter €50.000 (bei Paaren €100.000) sowie auf Zwischenfinanzierungen.
Definitionen und Details zu den Kriterien sind dem FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten vom 26. Juni 2025, der Anleitung zur Berechnung der Einhaltung des WIK-RS, sowie der Vermögens-, Erfolgs- und Risikoausweis-Verordnung (VERA-V) zu entnehmen.

Banken können von diesen Kriterien abweichen und eigene Vergabestandards formulieren – basierend auf eigenen Risikoeinschätzungen und dem jeweiligen Risikoappetit und unter Einhaltung aller regulatorischer Vorgaben zur soliden Kreditvergabe. Die FMA überprüft diese Vergabestandards im Rahmen der laufenden Aufsicht der Kreditinstitute.

Die FMA hat die wichtigsten Fakten zu Wohnbaukrediten nach der KIM-V in einem Dokument zusammengetragen: Fakten zu Wohnbaukrediten nach der KIM-V (Dateiformat: pdf, Dateigröße: 308,8 KB, Sprache: Deutsch)

Wichtige Informationen und Hinweise der FMA zu Hypothekar- und Immobilienkrediten finden Sie auf dieser Webseite.

Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt finden Sie im Wohnimmobilien Dashboard der Oesterreichischen Nationalbank.

Von Juli 2022 bis Juni 2025 galt die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der FMA. Hintergrund dieser Verordnung war eine Überhitzung des Immobilienmarktes, die sich in Österreich seit 2015 abgezeichnet hatte. Von 2010 bis 2022 verdoppelten sich die Wohnimmobilienpreise, während die Gehälter nur um die Hälfte stiegen. Das reduzierte die Leistbarkeit von Wohnimmobilien und machte immer höhere Kredite im Verhältnis zum Einkommen notwendig. Treiber dieser Entwicklung war die langanhaltende geldpolitische Lockerung der Europäischen Zentralbank. In Ländern wie Österreich führte diese Geldpolitik zu einer signifikanten Überschussliquidität, die in hohem Ausmaß in den Immobilienmarkt floss – sowohl jenen für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien.

Internationale Organisationen wie der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) und der Internationale Währungsfonds (IWF) haben ab 2016 immer wieder vor den Risiken einer Immobilienblase gewarnt. Auch das FMSG hat seit Mitte der 2010er Jahre die österreichischen Kreditinstitute immer wieder aufgefordert, nachhaltige Kreditvergabestandards einzuhalten, was allerdings nicht zu einer veränderten Praxis führte. Der Anstieg der Immobilienpreise und die parallele Ausweitung der Kredite beschleunigte sich sogar noch.

Schließlich empfahl das FMSG der FMA im Jahr 2022, die Einhaltung von nachhaltigen Vergabestandards bei Wohnimmobilienkrediten per Verordnung durchzusetzen. Die Basis dafür war ein Gutachten der OeNB, demzufolge im Krisenfall das Risiko einer Störung von Teilen des Finanzsystems aufgrund erhöhter Verluste aus privaten Wohnimmobilienfinanzierungen für das Bankensystem mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Realwirtschaft bestand. Die FMA erließ daraufhin die KIM-V, mit der die oben genannten Standards festgelegt wurden: max. 90% Beleihungsquote, max. 40% Schuldendienstquote und max. 35 Jahre Laufzeit.

Der Erlass der KIM-V fiel zeitlich zusammen mit der sehr plötzlichen und starken Straffung der Geldpolitik, mit der die EZB die nach dem russischen Einmarsch in die Ukraine ansteigende Inflation bekämpfte. Diese Zinserhöhung von Null auf 4,5% ließ die Kreditvergabe in der gesamten Eurozone einbrechen – auch in Österreich. Die Zinserhöhung und die daraus resultierende stark sinkende Nachfrage nach Immobilien setzten auch die Immobilienpreise unter Druck, während die Gehälter vor dem Hintergrund der gestiegenen Inflation deutlich anzogen. Nicht zuletzt führte das hohe Zinsniveau zu deutlich verbesserten Gewinnen und Kapitalquoten bei den Kreditinstituten.

Alle diese Faktoren bewirkten insgesamt, dass das Systemrisiko im Zusammenhang mit den Wohnimmobilienkrediten signifikant abnahm und damit am Ende der Geltungsdauer der KIM-V keine Notwendigkeit mehr bestand, sie beizubehalten. Sie ist deshalb mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.

Das FMSG sah jedoch weiterhin Risiken in diesem Bereich als gegeben an und äußerte daher die Erwartung an die Banken, die Vergabekriterien der KIM-V weiter beizubehalten. Das FMSG bat FMA und OeNB, geeignete Maßnahmen zu erarbeiten, um dies sicherzustellen. Als am besten geeignete Maßnahme wurde das Rundschreiben der FMA erachtet.

Fragen und Antworten zur KIM-V und dem Rundschreiben der FMA

Nein. Diese Wünsche scheitern vor allem an den stark gestiegenen Preisen für Immobilien. Überschuldung als Antwort ist keine Lösung.

Die Vergabestandards der FMA sind nicht streng, sondern entsprechen weltweit akzeptierten Standards.

Nein, die KIM-V ist ausgelaufen. Das Rundschreiben gibt den Banken wesentlich mehr Spielraum.

Das Rundschreiben ist kein eigenmächtiger Akt der FMA, sondern mit dem FMSG abgestimmt, um deren Leitlinie mit bestehenden Anforderungen an eine solide Kreditvergabe aus der mikroprudenziellen Bankenaufsicht zu verbinden.

Es stimmt, dass die Ausfälle bei Wohnimmobilienkrediten niedrig sind. Die Standards sind darauf ausgerichtet, präventiv zu wirken.

Ausfälle sind bei Wohnkrediten kein Frühindikator – im Gegenteil: Wenn Wohnkredite anfangen auszufallen, dann ist es schon zu spät, wie man in der Subprimekrise, in Irland und Spanien gesehen hat.

Nein. Die sogenannten makroprudenziellen Maßnahmen wie die KIM-V sind genau gesetzlich geregelt. Das BMF hat der KIM-V wie vorgesehen zugestimmt. Tatsächlich ist bei diesen Maßnahmen das Finanzministerium über das FMSG so eng eingebunden wie in fast keinem anderen Aufsichtsbereich der FMA.