Immobilienfonds

Das Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) regelt die Verwaltung von Immobilienfonds durch Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien. Zur Auflage und Verwaltung sind ausschließlich Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien berechtigt. Diese Sonderkreditinstitute haben eine eingeschränkte Bankkonzession gemäß § 1 Abs. 1 Z 13a Bankwesengesetz (BWG) und unterliegen der Aufsicht der FMA .

Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien verfügen auch über eine Konzession gemäß Alternative Investmentfonds Manager Gesetz (AIFMG), da Immobilienfonds bzw. Immobilienspezialfonds zu den Alternativen Investmentfonds (AIF) zählen. Die Bestimmungen des Alternativen Investmentfonds Manager Gesetzes (AIFMG) sind somit auch auf Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien anzuwenden.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds investieren die Gelder der Anleger:innen überwiegend in Grundstücke, Baurechte und Immobilien wie zum Beispiel Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren oder auch Zinshäuser und Mietwohnungen. Die erwirtschaftete Rendite stammt also in erster Linie aus Mieterträgen und dem Wertzuwachs beim Weiterverkauf.

Immobilienfonds bieten Kleinanleger:innen die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne eigenständig eine Immobilie (gänzlich) erwerben zu müssen. Der Erwerb erfolgt nicht direkt, sondern über den Fonds. Die Anteilsinhaber:innen stehen daher nicht im Grundbuch und genießen auch keine direkte grundbücherliche Sicherheit.

Welche Risiken bestehen bei Immobilienfonds?

Die Veranlagung in Immobilienfonds ist nicht risikolos: Veränderungen in der Standortqualität der Liegenschaften, bei den Mieteinnahmen aber auch beim allgemeinen Zinsumfeld beeinflussen den Verkehrswert der Immobilien des Fonds. Selbst ein Totalausfall ist nicht völlig auszuschließen.

Die Anteile von Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt, sondern können nur bei der KAG gekauft und an diese wieder zurückgegeben werden. Derzeit besteht die Möglichkeit, die Anteilscheine täglich zurückzugeben. Da Immobilien nicht sofort veräußerbar sind, muss die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien jederzeit liquide Mittel von mindestens 10% (und maximal 49%) halten, um diese Rückgaben auszahlen zu können.

Wegen der überwiegend illiquiden Vermögenswerte aber täglich möglichen Rückgabe der Fondsanteile besteht bei Immobilienfonds eine strukturelle Liquiditätsinkongruenz. Um die damit verbundenen Risiken zu mitigieren, hat der Gesetzgeber neue Regelungen für Immobilienfonds beschlossen, die zum 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Diese beinhalten:

• Mindesthaltedauer: Eine Mindesthaltedauer von zwölf Monaten wird eingeführt. Das bedeutet, dass Anleger:innen eine Rückgabeerklärung erst nach einer Haltedauer von zwölf Monaten abgeben können.
• Kündigungsfrist: Zusätzlich zur Mindesthaltedauer gibt es eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Das bedeutet, dass Anleger:innen erst 1 Jahr nach Rückgabeerklärung den Wert der Anteilscheine gegen Rückgabe derselben erhalten. Die Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien können somit die notwendige Liquidität binnen 1 Jahr planen und entsprechend vorhalten.

Diese Maßnahmen sollen den Druck auf das Liquiditätsmanagement der Fonds verringern und sicherstellen, dass Immobilien nicht unter Druck zu möglicherweise schlechteren Preisen verkauft werden müssen. Dadurch wird der Anlegerschutz gestärkt und die Stabilität der Fonds erhöht. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat diese Gesetzesänderung unterstützt und den Fonds empfohlen, die Übergangszeit zu nutzen.

Welche Immobilienfonds gibt es?

Die FMA veröffentlicht auf ihrer Internet-Seite aktuelle Informationen zu allen inländischen Fonds sowie zu den in Österreich vertriebsberechtigten ausländischen Fonds: Suche AIF & OGAW – FMA Österreich

Alle Immobilienfonds, die zum Vertrieb an Privatkunden berechtigt sind, finden sich konkret in: Suche nach inländischen AIF – Fondssuche (Fondsart „ImmoInvFG“). In der Tabelle findet sich rechts die Informationen, ob der Vertrieb an Privatkunden erlaubt ist.

Welche Informationen müssen bereitgestellt werden?

Anleger:innen ist vor Vertragsabschluss ein vereinfachter Prospekt bzw. ein Basisinformationsblatt, der vollständige Prospekt, der letzte Rechenschaftsbericht sowie der auf ihn folgende Halbjahresbericht vor Vertragsabschluss kostenlos zur Verfügung zu stellen.

Die von der FMA bewilligten Fondsbestimmungen, die die Grundsätze der Veranlagung festlegen, sind dem Anleger ebenso bereitzustellen.

Wie werden Immobilienfonds beaufsichtigt?

KAGs für Immobilien müssen von der FMA konzessioniert sein, um Immobilienfonds verwalten und anbieten zu dürfen. Die KAG steht somit unter der Aufsicht der FMA. Zudem muss jede Auflage und Änderung der Fondsbestimmungen eines Immobilienfonds von der FMA bewilligt werden.

Bei den Fondsbestimmungen handelt es sich um ein standardisiertes Dokument, welches das Rechtsverhältnis der Anteilinhaber zur Kapitalanlagegesellschaft und zur Depotbank regelt. Inhalte der Fondsbestimmungen sind unter anderem das Veranlagungsuniversum, Vergütung der Kapitalanlagegesellschaft, Ausgabe- und Rücknahmegrundsätze, Ausschüttungsbestimmungen.

Die Einhaltung der Fondsbestimmungen wird jeweils im Rechenschaftsbericht von dem hierfür zuständigen Wirtschaftsprüfer stichprobenweise geprüft und bestätigt.

Die FMA prüft und beurteilt allerdings nicht die Anlagestrategie des Anbieters und ob der Immobilienfonds wirtschaftlich günstig für die Anleger:innen ist. Die Risiken eines möglichen Verlustes tragen ausschließlich die Anleger:innen.

Was bedeutet die Suspendierung eines Immobilienfonds?

Eine Fondssuspendierung im Bereich der Immobilienfonds bedeutet, dass der tägliche Handel mit den Anteilscheinen des Fonds vorübergehend eingestellt wird. Dies kann verschiedene Gründe haben, wie etwa Liquiditätsprobleme, wenn viele Anleger:innen gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben möchten und der Fonds nicht genügend liquide Mittel hat, um diese Rückgaben zu bedienen. Geregelt ist das im § 11 ImmoInvFG.

Während einer Suspendierung können Anleger:innen keine Anteile kaufen oder verkaufen, was dem Fondsmanagement Zeit gibt, die notwendigen Schritte zur Wiederherstellung der Liquidität zu unternehmen.

Suspendierungen erfolgen nur bei Vorliegen von außergewöhnlichen Umständen. Diese Umstände müssen eine Aussetzung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Anteileigner:innen erforderlich erscheinen lassen. Sie erfolgt nach Abwägung durch die jeweilige KAG für maximal zwei Jahre.

Was bedeutet die Kündigung eines Immobilienfonds?

Die KAG des Immobilienfonds hat die Möglichkeit, die Verwaltung des Fonds gemäß § 15 ImmoInvFG mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen und ihn danach abzuwickeln. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn nach Ablauf einer zweijährigen Suspendierung eines Immobilienfonds weiterhin keine ausreichende Liquidität vorhanden ist, um die Zurücknahme der Anteile wieder aufzunehmen. In der Abwicklung werden die Vermögenswerte des Fonds verwertet und die Erlöse an die Anteilseigner ausgezahlt.

Die im Immobilienfonds enthaltenen Vermögenswerte sind so rasch, als dies bei Wahrung der Interessen der Anteilseigner:innen möglich ist, in Geld umzusetzen. Die Verteilung des Vermögens ist erst nach Erfüllung der Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie der nach den Fondsbestimmungen zulässigen Zahlungen an die KAG und die Depotbank vorzunehmen.

Unter Berücksichtigung des obigen Absatzes können auch Vorauszahlungen auf die Ausschüttung der bereits in Geld umgesetzten Vermögenswerte vorgenommen werden.

Was sind mündelsichere Immobilienfonds?

Immobilienfonds, die gemäß § 6 Abs. 7 ImmoInvFG ausschließlich in als mündelsicher geltende Liegenschaften, Wertpapiere und Forderungen investieren, können selbst zur Anlage von Mündelgeldern geeignet sein. Die Einstufung als „mündelsicher“ trifft dabei die KAG für den jeweiligen Fonds, die Einhaltung der Fondsbestimmungen wird durch einen Wirtschaftsprüfer jährlich überprüft. Auch die Kategorisierung als mündelsicher bedeutet nicht, dass die Veranlagung risikolos ist und marktbedingte Schwankungen ausgeschlossen sind.

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